商业物业服务合同中乙方签署要点及风险提示 作者：刘建平     时间：2019-10-29    来源：互联网

一般成熟的商业地产运营商在合同谈判时会先行签订商业租赁合同，并在合同中涉及一些物业条款，借此耗尽承租方谈判的耐心后才会将物业服务合同端出来要求乙方审核，此时的承租方限于关注点转移或相关审核人员麻痹疲惫状态之下对于合同也是草草签署。这种合同签订策略使得承租方在实际经营中其实处于一种被动地位，老话说买的没有卖的精，玩套路毕竟还是甲方深一些。所以今天我站在乙方立场对于商业综合体承租业务时要考虑的部分合同签署要点进行提示，需要注意的是：此处适用对象是购物中心、写字楼、商业街三者，其他类型不在于此述。

一、前提背景

商业地产中存在的具体情形是：开发商与运营方有着千丝万缕的关联，实践中往往是一家企业（非法律上的法律主体概念），而物业公司也会是产权方与运营方的附属公司。看似在法律主体上是两家或多家单位，但本质上属于紧密关联方。审核合同并非审核单纯的租赁合同，实际上面对的是多重围剿。所以审理时不光面对的是租赁合同，对于物业服务合同也要认真对待。

二、工程服务条款

（一）通常在商业租赁合同或物业服务合同之中，承租方在涉及工程管理条款洽谈判时对于除承租方经营所需专属设备设施外，其余部分都希望产权方能够全部包揽，比如公共区域的空调、排烟、照明、电力、网络、电梯等，而产权方一般也会主张由产权方建设并实施管理的原则。

（二）商业项目整体运营中所需要的设备设施以及建筑物自身维护，也是由产权方进行管理与维护。但如是单供承租方独自使用的设备实施，如高低压配电、给排水管网、消防系统、风机房、管道井、水泵房等设施设备，也应当由产权方进行管理和维护。实践中一些小型开发商不愿承担这些设备的管理成本，任其由承租方使用和维护，可真实情况是承租方基本不做管理和维护。表面看此情况是对承租方有利，但该短视行为结局往往是因设备在承租方撤场时损坏，产权方与承租方各执一词争执，鲜有承租方不赔偿或扣押保证金后就能妥善撤离的。所以我建议不要贪这个便宜，不好占。务必要求产权方或运营或物业对此进行负责，至少要求在合同中进行责任明确细化。

（三）实践中对于工程条款纠纷常见点是维护责任边界界定，通常产权方在租赁合同中不会过多提及，但是在物业服务合同之中则会加大力度。如果承租方合同审核者经验欠缺（尤其是外聘律师，由于多数看到的信息不连贯，无法理解其中的关联性）就会忽视该条款。此时严格限制产权方（其实就是一家）权利时已不现实，加之专业知识欠缺，无法保障承租方的相关利益。所以承租方在前期谈判阶段就应当要求明确双方施工界面、节点以及后期的维护界面问题，如是以成品的中小开间商铺模式则对产权方物业交付条件、管理维护界面进行书面签字确认。如果是主力店或整层写字楼模式，一般都应由产权方提供电力、燃气、制冷（部分地区有供暖）、给排水至承租方确认的承租区域入户。入户之后则属于承租方管理界面，对于入户后区域内的相关设施设备，应由承租方自行进行维护维修。

如是运营阶段，则承租方实际使用的设施设备，会存在是由产权方与承租方共同完整衔接建设的情形，若发生故障后不经检查难以迅速界定维修责任，所以这些属于产权方又直接影响商业运营水电、网络、制冷、供热等设施设备，承租方必须约定维修维护条款，如何快速恢复运营状态为主，在条款中应对承租方自建部分的质量验收、使用方式、更新费用、维保标准有明确的约定和委托产权方维修速度及收费标准。

（四）在物业服务合同中对于水电、网络、制冷、供暖价格标准的约定，也应列入工程管理范围内，很多商业项目采用了二次供电、供水模式和中央空调集中制冷（供暖）。有经验的承租方会要求按照峰谷平阶段进行计价，此类价格标准的约定会被产权方所排斥，双方可对此价格进行进一步的明确核算和约定（仅限于品牌能力强的强势承租方）。但由于2018年7月《国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》的下发，很多商业地产项目不再敢就电价进行加价收费，所以目前有部分商业地产企业企图以收取设备使用费的名义来补回这部分利益。我个人的建议是已签订租赁合同、物业服务合同的企业对此坚决不能同意。如果是正在合同洽商的阶段中发现该条款，亦不应同意，迫于开店计划而被迫签订的，则要求产权方就此开具对应的单项专用发票。

（五）在商业项目租赁合同及物业服务合同谈判过程中，承租方应尽可能的对涉及到的服务标准进行明确细化，要求产权方给出细化服务标准，所有可收费项均可明确界定服务的频次、人数、地点、时间、方式和费用标准。如果是主力店或整层写字楼承租方因租期较长，更应当细化。但审核人员不应过度纠缠细节，以免耽误合同的成交。

（六）在实践中由于承租方的装修行为，往往可能会对于一些产权方设备设施或隐蔽工程进行遮挡。对此应当在前期进行书面约定，确认产权方在何种形势下会影响承租方的正常经营或对装修进行破坏，并明确双方的维修时间、界面管控和费用补偿。需要注意的是，在影响公共安全或紧急情况下，承租方不得对该类检修维护行为进行阻拦（如消防、恐暴、紧急避险等）并预留检修口，同时产权方亦应当提供场地内部管线分布、强弱电线路布局图等作为承租方参照，以避免施工或后期的损害出现时无法确定责任。

二、保洁条款

（一）在物业服务合同中的保洁条款里主要分岐一般集中在两点：

1、产权方与承租方对于各自的卫生保洁区域界定划分，此类划分原则上是以承租区域为界。但也存在特殊情形，如按照北方某些城市中存在的义务扫雪办法等一批地方规定要求是由产权方扫除，但在实践中往往存在城管部门或相关街道组织要求承租方也参与扫除。对此建议予以配合，毕竟正常经营才是第一要务，尤其是商业综合体中有室外商业街中的商户。

2、卫生保洁区域的实施质量标准。实践中对于保洁服务往往是由产权方外包给相关的专业保洁公司进行相关作业，在选定时已有相应的服务标准，所以承租方可以放心大胆的要求产权方将此类标准予以提供以作为合同附件。但考虑到服务标准是由产权方提供，则在合同中对于违约责任或不达标责任予以约定。同时对于实施细节可适当关注，如保洁的频次、化油池清理标准、烟道清理费用标准或提前告知清洗的时间，产权方、运营方或物业方均不得无故要求不经协商通告情况下影响承租方的实际经营。

（二）在对于存在多层承租或承租面积较大的情况时，对于承租方所承租范围内的卫生间、电梯门、消防楼梯等公共场地，应要求出租方予以提供保洁服务。但如是承租方完全封闭独自使用的场所，则应当由承租方考虑自聘保洁人员予以负责卫生保洁，以确保资产安全。但如是独栋或多栋由承租方独立使用的建筑物时，项目外立面清洁则应当由产权方予以负责。

（三）关于产生较多垃圾的企业来说（如餐饮、商超、影院等），保洁垃圾清运服务必须明确一些细节问题，如涉及垃圾分类回收点、存储点以及干湿垃圾房的配置和清运时间。这些应当作为合同附件予以明确，以避免因产权方并未提供相应软硬件服务而导致的内部处罚或行政处罚。

三、安保服务条款

（一）在商业地产项目中，各类安全保障条款其实非常重要。可由于一般承租方的忽视，对于此类条款并没有给予过多关注，但真正面对其所产生的问题之后才发现各类漏洞与缺失。部分有经验的承租方或有着完善体系流程的品牌则会有的自己的应对措施，但此数少例。所以在涉及安全管理条款的谈判时，承租方关注的核心点应该聚焦在四个方面：承租方的财产和人身安全保护、运营中的纷争以及协助、消防及危急时间的管理、控场及通道管理这四个方面。

（二）对承租方财产及人身安全的保护，是承租方首先关注的要点，尤其是对于商超类、零售类、餐饮类企业来说尤其重要。其中安保工作做的最好的是商超企业，一般都设有内保人员并辅以电子监控等技术手段和报警系统，甚至与公安机关有着直接联网的系统。而常规零售企业（珠宝黄金销售类除外）与餐饮企业，则只有靠监控和男员工数量作为主要的保护措施了。理论上承租方一定会是要求产权方的责任无限扩大，产权方多数措施是无视或不在租赁合同中提示，仅在物业服务合同中略有提及，而经验欠缺的承租方往往忽视这些。实践中的合理应对方案是承租方要对合同中明确安全管理责任，白天靠自己，晚上靠产权方的安保措施。承租方一定要主动尽到安保防范管理，产权方必须尽到协防责任。尤其是在空间范围上明确承租范围之内由承租方主责产权方协助，再辅以购买商业保险进行自我保护。对承租方因进出场货品在卸货区出现问题时，承租方应要求产权方有明确的监控和管理责任，所有货品仅限于承租方与供货方之间自行交接。

（三）承租方在运营之中，往往会出现各类纷争问题，甚至会出现人身伤害事件，这时出现此类情况时往往需要产权方提供专业的安保服务。对此承租方应当需要注意的是，商业综合体或写字楼项目中中所聘用的安保人员一般分为内保人员与外保人员两种，通常内保属于产权方或产权方所委托的商管物业公司自行聘用，外保则属于向专业的安保公司委托后被派遣的安保人员。这两类安保人员均不具有任何执法权限，仅作为维持场地秩序的作用，但代表的责任并不相同。内保人员的行为责任方是产权方或商管物业公司，外保人员多数是由外部安保公司来承担其行为后果责任。所以对于相关合同中的责任约定产权方在出现纠纷或需要借助产权方的安保力量时，必须明确是由那类安保人员负责协助处理，何时处理、反应机制以及处理措施。

（四）在2019年以前按我国消防法规的规定，所有商业地产项目均应获得消防审核后才可正式营业，这导致了消防部门具有实质的一票否决权。我带项目时深受其苦，为了达成消防合规真是备受煎熬。2019年7月开始我国开展了消防改革并出具了《关于深化消防执法改革的意见》后，消防验收流程和验收主体发生了改变，但不可否认的是消防安全仍然是会是未来一把斩杀商业项目的利剑。所以今后产权方不应仍以消防安全管理条款作为束死承租方的绳索，不得以未经报批、审核为由加重承租方责任，更不得以非政府法定机构名义来进行处罚或加大违约责任，审核该类合同时应当进行明确。

（五）控场及通道管理，包括承租方所使用的营业通道、货品运输路线实际的控制者多数情况下是产权方。同时由于商业地产项目的实际经营业态错综复杂，运营时间各不相同。所以承租方应当根据自身实际经营需要而对于通道、电梯的开放时间要求相应明确约定，其次产权方对于各类安全检查有清晰明确的执行措施，此类文件应当作为合同附件或前期审核文件，以避免后期出现责任时无法追责。

四、二次装修现场监督条款

实践之中在签订完租赁合同、物业服务合同之后，承租方实际会入场进行装修。而各家商业项目的二次装修流程五花八门，导致承租方叫苦不堪。此处提示审核人或合同谈判者均应在前期就对此进行明确约定，常见的焦点集中于四处：

（一）装修流程及申请的审批

承租方在进行装修工程前必须要去产权方或其委托的商管物业管理部门办理装修手续并提供有关装修资料（如公司营业执照、公司资质证、防火安全员资格证、电工资格证、焊工资格证、购买工程一切险及第三者责任险之发票），装修方案及图纸等经管理处审批后方可动工，此为实践之中多数装修的流程措施。但亦有部分不规范的产权方或其委托的商管物业管理部门毫无章法的临时提出各类不合理要求，所以在前期合同谈判阶段就应对于相关流程进行明确，并作为合同附件。

（二）装修审查

成熟商业地产产权方或运营方在装修阶段，一般会要求为承租方按照商业项目整体风格、色彩、氛围进行符合整体项目调性的外立面或装修风格，个别产权方甚至要求对店内陈设也进行管控。出于管控的需求，我个人认为这个要求合理，但是作为很多承租方前期并不知晓这一要求以致耽误了开业时间，故在合同谈判前期应当要求产权方提供该类标准，以避免开业时间的延误。

（三）装修管理制度

各类商业地产项目都有着自己的装修管理制度，此类管理制度中常常存在着大量的违约责任、处罚条款，简单粗暴而且不合法。比如常见的产权方或其委托的商管物业管理部门发出的《整改通知单》、《处罚决定》严格来说根本没有法律效力，但在实践比比皆是。建议承租方在签订合同前应当要求其进行提供书面要求并予以审核，以避免后期的纠纷。

（四）装修押金的收取与退还

承租方在办理装修手续时会被要求缴付装修保证金，此保证金通常是由实际的装修工程队伍来缴付，以建筑面积平方米来计价。常见的纠纷点是后期保证金的退还问题，往往由于产权方个别人员或其委托的商管物业管理部门人员未按期退还相关保证金，甚至以各种理由苛扣，导致施工方向承租方去试压要求结算。建议在签订租赁合同或物业服务合同时，一定要加入投诉条款甚至违约责任，以避免被动或装修队伍与承租方之间的纠纷。

本文是站在乙方角度对商业地产项目在签署租赁物业服务合同之时常见的要点，此类要点非常容易被忽视，但确实是在实践中对乙方造成不畅的小坑点。商业地产租赁中其实对于法律风险要求是很有限的，更多是属于策略技巧。没有经验的审核人员仅会关注租赁合同的合法合规性审查，对于背后逻辑理解不到位。进而会存在着轻视物业服务合同这种小类别合同的情况，殊不知我们甲方套路真的会深一些，实操中还有更加多的手段来管控。但我个人认为，只有本着相互尊重、互惠互利角度才是真正做好商业地产的关键，技巧再多也不如坦诚合作。毕竟套路只是技巧，不是大道。

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