房屋买卖合同中的非违约方可选择适用违约金或定金条款 王×诉张×买卖合同纠纷案 作者：刘建平     时间：2016-12-05    来源：互联网

【关 键 词】房屋买卖合同　定金条款　实际收据　明示毁约　违约责任　解除合同　

【裁判机关】xx人民法院 

【程序类型】民事一审

【案例效力】被中国法制出版社《100个案例丛书：房屋买卖纠纷案例答疑》(2008年)收录

【案例信息】

【案  由】房屋买卖合同纠纷

【原  告】 王x

【被  告】 张x

【争议焦点】

房屋买卖合同的双方当事人在订立合同时同时约定买方应支付定金的比例，定金具体数额以实际收据为准等，在合同履行过程中，买方即使未按约定比例缴纳定金，若卖方因房价高涨遂以买方未按约支付定金为由，请求解除房屋买卖合同的，是否构成违约。

【裁判结果】

一审法院判决：张x支付违约金十万元。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已经发生法律效力。

【裁判要旨】

买卖双方签订房屋买卖合同时虽约定了买方应支付定金的比例，但同时亦约定定金具体数额以实际收据为准，在合同履行过程中，买方即使未按约定比例缴纳定金，亦不构成违约。因卖方得知房价高涨，遂以买方未按约支付定金为由，请求解除房屋买卖合同的，构成违约，故买方可自由选择适用违约金或定金条款要求赔偿。

【法理评析】

本案中，王x与张x签订房屋买卖合同时约定，定金数额为房价款的10％，定金具体金额以实际收据为准，但合同并未硬性规定定金必须为房价的10%，故王x向x房产中介公司交纳五千元定金，x房产中介公司出具业务收据的行为并未违反合同约定，不构成违约。而张x得知地段房价高涨，以王x未按房价款10％的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同的，无事实和法律依据，故张x的行为构成违约。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王x提起诉讼，选择要求张x承担违约金的，张x应依法承担违约责任。另外，房屋与装修系作为一个整体出卖，故房屋买卖合同的总金额应为两种款项的总和，张x应依约支付违约金的数额为十万元。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

原告：王x。

被告：张x。

2007年1月，张x与王x签订商品房买卖合同，将其所有的一套房屋以70万元的价格转让给了王x，约定王x在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时约定定金具体金额以实际收据为准。合同还约定如果张x反悔，应双倍返还定金；如果王x缴纳定金数额不足合同金额的10%，一方悔约，他方有权以合同金额的10%比例向违约方主张违约责任。同日，双方又与某房产中介公司签订了居间合同及补充协议，约定由该公司代为收取、保管定金及房款，其中房价款为70万元，装修款为30万元。王x于签订合同当日给付定金5 000元，该公司作为代收人出具了业务收据。

之后，张x见该地段房价高涨，不愿再以原定价格出卖，遂以王x未按10%的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同。王x同意解除合同，但要求张x按照合同承担违约金。双方协商不成，王x遂起诉至法院。

法院经审理认为，合同中虽约定王x在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时约定定金具体金额以实际收据为准，房产中介公司根据居间合同亦有权代收定金。在此情况下，王x交纳5 000元定金并未违反合同约定，张x以王x交纳定金数额不足房价款10%为由拒绝履行合同，没有依据，构成违约。双方既约定了定金，又约定了违约金，只能择一适用，现王x选择让张x承担违约金责任，法院予以支持。由于房屋与装修是作为一个整体出卖，装修部分是附随于房屋之上，所以二人购房合同的总金额应为房屋买卖之总价款即100万元，按照双方合同约定，违约金的数额应确定为10万元。最后判决张x支付违约金10万元。

(法律家）

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