刘建平|从一起房屋买卖纠纷案件，谈合同约定解除权-条件的构成要件 作者：刘建平律师     时间：2016-08-29    来源：互联网

[案例]

2010年5月20日将位于广州市自有房屋一套出租给孙某居住，租赁期限三年，2013年5月19日期满。2011年8月肖某决定出卖上述房屋，孙某即表示愿意购买，双方达成口头协议约定房价166万元。2012年8月，孙某付清了全部房款。2012年9月10日，双方签订《房屋买卖合同》，约定双方达成买卖合同且孙某已付清全款，同时约定，由于不办理过户给孙某造成巨大风险（因限购不能购房且水电费等有关单位仍向其催收），“甲方（肖某）限期乙方（孙某）在协议签订之日起两个月内办理完毕过户手续，若逾期不办理，甲方有权终止卖买，将房屋另行出售他人”。2012年10月15日，孙某出具声明称，表示难以在两个月内办理完毕全部手续。2012年12月10日，肖某发出解除合同通知书，孙某起诉要求继续履行合同并办理过户，肖某反诉要求解除合同。

[判决]

一审法院认为：原告（反诉被告）孙某与被告肖某（反诉原告）于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应严格依约履行合同。双方在合同中约定：“两个月内办理完守户手续，否则出卖人有权解除合同，将房屋另售他人。”现反诉被告未在两个月内办理完毕过户手续，约定的解除条件成就，反诉原告有权行使解除权。对于反诉原告已收取的反诉被告的房款应予退返。据此，依照XXX，判决如下：

一、解除反诉原告肖某与反诉被告孙某于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》。

二、由反诉原告肖某退回反诉被告孙某购房款166万元，此款于本判决生效后十日内付清。

三、驳回原告孙某的诉讼请求。

原告孙某不服判决，提起上诉。

二审法院经审理后认为：一、原告孙某在被告肖某房屋中居住达三年之久，已将房款166万元支付给被告肖某，如将合同解除明显有损交易安全，有失公平，违法诚实信用原则。二、双方在合同约定的解除条件实质为“逾期不办理”，该条件系一行为而非结果，本案中原告一直配合办理过户，实施了条件中的配合过户行为，但因过户涉及第三方即行政机关，故合同解除条件不具备。原审法院认定事实及适用法律错误，应予纠正。据此，依照XXX，判决如下：

一、撤销一审判决。

二、继续履行原告孙某与被告肖某于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》。

二、驳回反诉原告肖某的诉讼请求。

[律师说法]

原告孙某已在被告肖某房屋中居住三年之久且已支付购房款166万元，仅因两个月内没有办下来过户手续就解除合同，感觉好像不太公平，而且过户也不是双方积极配合就能办好的事，还涉及行政机关的办事效率等等因素。

双方争议的焦点在于---《房屋买卖合同》中约定的解除条件是不是法律规定的条件、该条件是否成就等问题。

《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件”。

《民通意见》第75条规定：“附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”

《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”我们很难从上述法律法规中找到否定本案条件的理由。

我们来看看最高人民法院公报案例中对于条件的阐述---合同所附条件，必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的而不是法定的，同时还必须是合法的。这四个要件是目前法律界公认关于条件最准确定义。

通过上述构成要件的分析，本案两个月内办理完毕过户手续至少有以下两个问题：一、涉及行政机关房管部门工作效率等问题。二、涉及出卖方配合问题。本案中的条件涉及到第三人义务，而且合同相对人不履行其合同义务则条件成就，这明显对买受人不公平，办理变更登记是房管部门的法定职责，这个约定不具有约定性。

本案中合同的约定：“甲方（肖某）限期乙方（孙某）在协议签订之日起两个月内办理完毕过户手续，若逾期不办理，甲方有权终止卖买，将房屋另行出售他人”，我们可以看出，双方约定的解除条件实际上是“逾期不办理“，即条件是一行为而非结果，现买方已实施递件办理行为，故条件不具备。

二审法院对于本案条件的定性是准确的。同时，对于双方的约定采用了司法干预，体现了司法公平正义的要求。现实生活中，守约方强烈要求行使解除权的深层原因可能是基于房价变化而意图谋取更大的经济利益，这种意图有违诚实信用原则，有损于交易安全和公平正义，本案即是明显一例。

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刘建平，广东一粤律师事务所民商、公司法律部律师，多年法官工作经历，擅长领域：公司股权转让、投资并购、合同风险防控、房产建筑、刑事辩护、传统民事纠纷。

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