在我国二手房交易持续火热的今天，实务中存在着大量签订“阴阳合同”的情形。“阴阳合同”顾名思义，即买受人与出卖人在网签《房地产买卖合同》前后，就同一买卖二手房项目再签订一份或者多份与网签《房地产买卖合同》的房屋价款等主要内容不一致的合同。具体来说，其中一份合同约定了二手房买卖交易中关于不动产信息登记、税费缴纳与银行按揭借贷等与公共政策相关的内容，其根本目的在于规避政府的有效监管或者获取不当利益，该合同会被公示登记备案于不动产信息登记机构处，故此合同称为“阳合同”；而另外一份合同则约定了双方当事人真实认可与履行的标的物价款、交易方式、交易时间等交易细节，但因仅对双方当事人起约束作用，不得对抗合同约定当事人以外的善意第三人，故此合同称为“阴合同”。

“阴阳合同”具体实务情形大致可分为两种：第一种，系将“阳合同”的总价款与按揭贷款数额做高，以向银行申请更高额度的贷款，并可在二次交易中缴纳更少的税费；第二种，系将“阳合同”的总价款做低，以减少契税、增值税、所得税等税费的缴纳。虽然“阴阳合同”对二手房买卖合同当事人有着可观的利益，但由此引起的法律纠纷层出不穷，法律风险亦是如影随形。 

实务案例：

以2017年的周家富与肖伟玲、桂香房屋买卖合同纠纷案[（2017）粤01民终5130号]为例。广州市中级人民法院二审判决概括如下：双方2016年5月9日签订房屋成交价为95万的《存量房买卖合同》（即“阳合同”）系为了规避现行税务规定，双方应自行到税务机关及房管部门反映并更正，但并不影响买受人履行向出卖人的支付剩余房款的义务。而双方于2016年4月29日签订的房屋成交价为115万的《存量房买卖合同》（即“阴合同”），系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。买受人主张其与出卖人之间的房屋买卖合同关系无效不能成立，本院不予采信。2016年5月9日签订的《存量房买卖合同》中约定的95万元并非双方真实交易价格，如涉嫌违反国家相关税收法律法规应由税务机关处理，本院不予处理。

从前述判决不难可以看出，广州市中级人民法院对“阴阳合同”之效力判断可总结为两点：第一，“阴合同”系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方成立房屋买卖合同关系；第二，“阳合同”约定的成交价格并非是双方当事人真实交易价格，而违反国家税收法规的部分应由税务机关处理，当事人应自行到税务机关及房管部门反映更正，不影响双方当事人履行“阴合同”的合同义务。 

    不仅前述案件采取此种判决，如张伊、吴志伟房屋买卖合同纠纷案[（2020）粤03民终1715]，张宁宁与吴玉芳房屋买卖合同纠纷案[（2019）鲁0602民初10936号]，周芸、杨凯与吴小红、饶爱华案外人执行异议之诉纠纷[（2017）赣1102民初497号]等一系列相似案件中，法院均未否定双方当事人房屋买卖法律关系，都在判决中肯定了“阴合同”的法律效力，认为“阴合同”是双方当事人真实意思表示。但在“阳合同”效力问题上，法院大多都采模糊的态度，认为双方当事人签订的“阳合同”是“属于违法行为”“并非双方当事人真实意思表示”或者“合同对双方当事人无约束力”，并没有对“阳合同”的性质与效力作出明确之辨析与说理。

 二手房买卖中“阴阳合同”的效力认定:

如何认定“阴阳合同”的合同效力，笔者认为，其主要依据为《民法典》第一百四十六、第一百五十三条、第一百五十六条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条。一言以蔽之，签订“阴阳合同”属于通谋虚伪表示，“阴合同”符合当事人真实意思表示的，合法有效；而“阳合同”中属于虚伪意思表示的条款应被认定为无效，但不影响合同其他部分效力的，其他部分仍然有效。详细论述如下：

第一，签订“阴阳合同”属于通谋虚伪表示。通谋虚伪表示，又称通谋虚假意思表示，是指表意人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。其特征在于，双方当事人都知道自己所表示出的意思不是真实意思，民事法律行为本身欠缺效果意思，双方均不希望此行为能够真正发生法律上的效力。通谋虚伪表示包括内外两层行为：外部的表面行为系双方当事人共同作出与真实意思不一致的行为，亦称伪装行为；内部的隐藏行为则是被掩盖于表面行为之下、代表双方当事人真意的行为，亦称非伪装行为。通谋虚伪表示制度，在我国最早的法律依据为2017年颁布的《民法总则》第一百四十六条，其后被《民法典》第一百四十六条所继承，具体内容为：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。根据该条规定可知，在二手房买卖时签订“阴阳合同”的行为其法律性质应被认定为通谋虚伪表示。其中，“阳合同”系以虚假意思表示实施的民事法律行为，“阴合同”则属于以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为。

第二，“阴合同”符合当事人真实意思表示的，合法有效。在二手房买卖交易中，“阴合同”往往约定了双方当事人真实认可与履行的二手房买卖的交易价款、交易方式、交易时间等交易细节，系双方当事人自愿、真实的意思表示，所以大多数法院会在判决中肯定“阴合同”是合法有效的合同。但是，认定“阴合同”为有效合同这一观点并非毫无争议，反对的观点认为，“阴合同”往往会约定高于“阳合同”的交易价款，实质扰乱了国家税收秩序，损害了国家税收利益，属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之情形，所以“阴合同”应被认定为无效合同。笔者认为，并非所有损害国家利益的合同均为无效合同，唯有严重损害国家利益的合同才应被认定为无效合同。从《民法典》第五百三十四条关于“对当事人利用合同实施危害国家利益、社会公共利益行为的，市场监督管理与其他有关行政主管部门依照法律、行政法规的规定负责监督处理”的规定也可以看出，立法部门对于损害国家利益合同的效力认定已从《合同法》中的“合同无效”转变为了《民法典》中的“市场监督管理与其他有关行政主管部门依照法律、行政法规的规定负责监督处理”，并没有一刀切地将损害国家利益的合同认定为无效合同。在前述的案例中可以发现，法院亦认为“阴阳合同”由税收部门及其他部门依法监督处理即可，故多数法院均认可“阴合同”为有效之合同。

第三，“阳合同”中属于虚伪意思表示的条款应被认定为无效，但不影响合同其他部分效力的，其他部分仍然有效。在判断“阳合同”法律效力时，不能僵化地适用《民法典》第一百四十六条，直接将“阳合同”整体认定为无效合同，而是需要针对“阳合同”所载条款作逐一辨析。其理由在于：虽然“阳合同”部分条款属于虚伪意思表示应认定无效，但其他部分条款往往也是当事人真实意思表示，甚至有些条款是“阴合同”未作约定的履行细节。如若僵化地将“阳合同”整体认定为无效合同，实则会忽视了“阳合同”中属于当事人真实意思表示的部分，最终侵害了当事人之间的意思自治，如此也不利于保护整个交易的稳定性。因此，判断“阳合同”效力时，应结合《民法典》第一百五十六条关于“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，将“阳合同”中属于虚伪意思表示的条款认定为无效条款，但不影响合同其他部分效力的，其他部分仍然有效。 

小结:

在《民法总则》颁布前，我国法律并没有通谋虚伪表示相关的规定，故法官在判断二手房买卖中“阴阳合同”法律效力时，往往适用的是与通谋虚伪表示相似但又不完全相同的法律条款作为判断合同效力的法律依据。常见的法律依据为《合同法》第五十二条第（二）项关于“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的规定，该规定与通谋虚伪表示制度有相似之处，但不完全一致。恶意串通固然是通谋，但一方面，恶意串通之下所为的民事法律行为（合同）未必皆是虚伪表示，恶意串通双方所作的意思表示有可能是虚假的，但也有可能是真实的；另一方面，通谋虚伪表示虽通常也是以损害国家、集体、第三人利益为目的，但却不以损害国家、集体、第三人利益为必备的要件，可见二者存在差别。另外，通谋虚伪表示与《合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”也不相同，因为通谋虚伪表示可能具有非法目的，但也完全可能没有非法目的，故二者不是等同概念。