从一侧房屋买卖案例谈情势变更原则的适用 作者：刘建平、林洁屏     时间：2018-07-08    来源：原创

[案例]

2017年1月15日，出卖人甲与买受人乙（非广州户籍）在广州某房地产经纪公司丙的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定甲将其位于广州市某区房屋一套出售给乙，成交价格为人民币400万元，待甲取得《不动产权证》后一个月内双方办理过户手续。合同签订当日，乙向甲支付定金20万元。2017年1月30日，乙根据合同约定向甲支付首期款280万元（含定金），并在丙的见证下将房屋交付给乙。2017年3月10日，甲取得案涉房产《不动产权证》后委托律师向乙发出《律师函》，告知乙在4月10日前筹齐房屋尾款120万元并办理过户手续。2017年3月18日，《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》规定：“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”2017年4月1日，乙向甲付清剩余房款120万。

2017年4月15日，甲向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，主要理由是：1、案涉房产在2017年3月18日前未办理网签，根据广州市房屋新政，该房受限购令调整。2、合同签订以后、尚未履行完毕之前，发生了不可预见、不可避免并不可归责于双方当事人的客购情况，导致合同不能履行的，当事人有权申请法院或仲裁机构解除合同。3、现房价上涨，裁决继续履行对甲不公平。

 [审理意见]

一审法院认为，案涉房产非因《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的出台而使价格发生巨大波动，不符合情势变更原则所要求的必需是作为合同成立基础或环境的客观情况发生了异常变动这一要件，且价格的变动未达到显失公平的程度，不符合情势变更原则的规定。故原告的诉请没有法律依据，本院予以驳回。

甲不服一审判决，上诉。

二审法院认为，如一审法院所述，本案不符合情势变更原则所要求的必需是作为合同成立基础或环境的客观情况发生了异常变动这一要件，且价格的变动未达到显失公平的程度，上诉人请求权基础不当。但《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（限购令）的出台，致使本案房屋交易事实上和法律上的履行不能，符合不可抗力的情形，一审判决不当，本案予以纠正。遂判决撤销一审判决，改判解除双方签订的《房屋买卖合同》。对于被上诉人乙已支付房款，因其在一审中未提出反诉，可另循法律途径解决。

[律师意见]

二审法院的处理意见是正确的。

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

故，原告诉请解除《房屋买卖合同》应得到法院的支持，但其法律依据不是情势变更原则，而是不可抗力。原告的诉请实质上具有事实依据和法律依据，只是援引的请求权基础不当或错误，而审判机关不能因此直接裁判其败诉，而应以审判人员本身对法律的认知，依职权援引请求权基础。若被告在一审中提出反诉要求继续履行本案合同，则一审法院判决合同继续履行，判决本身构成违法。

审查案件是否符合情势变更原则适用条件，主要从以下几方面入手：

一、须有情势变更的事实。该事实的发生必须是异常的，而不是缓慢或渐进的，否则应援引显失公平进行处理（一年撤销权）。

二、情势变更须发生在合同成立以后，履行完毕以前。

三、情势变更的发生不可归责于一方当事人，即由不可抗力及其他意外事件引起的。

四、情势变更是当事人不可预见的。

五、情势更更使履行合同显失公平。

我们不难发现，情势变更的事由包括不可抗力因素，但情势变更的情形下未达到合同不能履行的程度或者说合同尚能履行，只是依合同约定履行势必显失公平，利益失衡。而不可抗力则使合同处于事实上或法律上履行的不能，两者在归责原则上亦存在明显区别，情势变更不排斥责任承担，法院可依据公平原则进行处理，而不可抗力双方免责。

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律师姓名：刘建平

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